Verhuur je een of meerdere woningen aan particulieren voor privégebruik, dan word je in principe belast op basis van het ki van die woningen. Gaat het echter om een beroepsactiviteit, dan word je (zwaarder) belast op de werkelijke huurinkomsten. Hoe zit dat juist en wat zei de rechter daarover?
Wat was er gebeurd?
Verhuur van studio’s en appartementen
Een natuurlijk persoon is eigenaar van twee panden die hij (deels) zelf omgevormd heeft tot studio’s en appartementen. Die verhuurt hij aan particulieren die deze panden privé gebruiken. De aankoop en de verbouwingen werden (bijna) volledig gefinancierd met hypothecaire leningen.
Aangifte op basis van ki
Volgens de verhuurder betreft de verhuur een louter beheer van privévermogen, zodat het om onroerende inkomsten gaat. De fiscus moet hem dus belasten op basis van het geïndexeerd ki × 1,4, en dat ongeacht hoeveel huur hij werkelijk ontvangt.
Is beroepsinkomen zegt de fiscus en de rechter
Volgens de fiscus en de rechter gaat het echter om een professionele activiteit van beheer en verhuring en is er dus sprake van beroepsinkomsten. De verhuurder moet dus niet het ki, maar de werkelijke (netto)huurinkomsten aangeven.
Waarom die beslissing?
Risicovolle financiering met geleend geld…
Volgens de rechter heeft de fiscus de nettohuurgelden terecht belast als beroepsinkomsten (rb. Luik, 17.02.2022) . Zo heeft de betrokkene voor honderdduizenden euro’s (een groot bedrag gezien zijn jonge leeftijd en financiële situatie) aan leningen afgesloten. Daarbij werden hypothecaire inschrijvingen genomen op zijn woning en die van zijn ouders. Geen enkel van de appartementen werd verworven middels nalatenschap of schenking of eigen (spaar)tegoeden.
… en gedraagt zich als een ‘professional’
De betrokkene besteedde immers veel tijd en inspanningen aan zijn vastgoedactiviteiten. Zo koopt hij geregeld oude panden op, knapt hij die zelf op en verhuurt hij die vervolgens (er is sprake van minstens 25 verschillende huurders). Bovendien heeft hij geen andere baan of inkomsten.
Wat kun je ervan leren?
Werkelijke inkomsten als beroepsmatig
Ook bij een verhuur aan particulieren die het pand louter privé gebruiken, kan de fiscus je belasten op de werkelijke (netto)huurinkomsten. Voorwaarde is dan wel dat de fiscus kan bewijzen dat het effectief gaat om een beroepsactiviteit en niet louter om een beheer van privévermogen.
“Van een beroepsactiviteit is er enkel sprake als je je gedraagt als een ‘vastgoedprofessional’ door bv. regelmatig oude panden te kopen en op te knappen met geleend geld. Het is de fiscus die moet bewijzen dat het gaat om een beroepsactiviteit. Verhuur je gewoon enkele appartementen die je aangekocht hebt als belegging van je eigen middelen, dan blijf je dus buiten schot.”
Wanneer beroepsmatig?
Dat hangt af van de feitelijke omstandigheden. Zo zal de fiscus geneigd zijn je te beschouwen als een professionele verhuurder naarmate je: (1) meer panden verhuurt en daar dus hogere inkomsten uithaalt, (2) meer tijd en inspanning besteedt aan de verhuur, (3) daarbij als een ‘professional’ te werk gaat, en (4) (veel) leent voor de aankoop/renovatie van de panden.
“In het verleden probeerde de fiscus dergelijke inkomsten wel eens te belasten als een zgn. divers inkomen. Cassatie heeft die ’tussenoplossing’ echter definitief afgewezen.”
Meestal gewoon belast op basis van ki?
Jawel. Heb je flink gespaard of bv. een mooie erfenis ontvangen, en investeer je dat in een aantal appartementen die je vervolgens verhuurt, dan blijf je in principe buiten schot. Zelfs als je van die huurinkomsten kunt leven.
Hulp nodig of vragen? Neem vrijblijvend contact op met ons.
Acfibota | Accountants & Tax Advisors
Bron: Taxwin
