Verhuur je (een deel van) jouw gebouw aan jouw vennootschap, dan is de huurprijs het best beperkt, zo niet word je fiscaal ‘afgestraft’. Velen houden dan ook rekening met het maximale huurbedrag, maar is dat wel altijd het interessantste?
“Niet te veel huur vragen”
Dat wordt vaak gezegd wanneer je als zaakvoerder/bestuurder (een deel van) een privégebouw verhuurt aan jouw eigen vennootschap. Vraag je immers te veel huur, dan word je daarvoor fiscaal ‘afgestraft’.
Wat is te veel?
Je kan de huurprijs beter redelijk houden. De fiscus beschouwt de huurinkomsten immers als loon zodra het bedrag groter is dan het gerevaloriseerde kadastraal inkomen van het verhuurde deel van het gebouw x 5/3. Dat huurexcedent wordt in rekening gebracht in je personenbelasting en je betaalt er ook sociale lasten op. De revalorisatiecoëfficiënt wordt jaarlijks herzien en bedraagt voor 2022: 4,86 (voor 2021 was dat 4,63).
Huurinkomsten daarentegen worden belast als een onroerend inkomen, waarop je ook nog een kostenaftrek van in principe 40% krijgt.
Voorbeeld
Stel dat je aan jouw BV een gebouw met een KI van €1.000 verhuurt voor €800 per maand (€ 9.600 per jaar).
De maximale huur die je dan kunt vragen zonder herkwalificatie is 5/3 x 4,86 (revalorisatie voor 2022) x €800 = €6.400. Bijgevolg wordt er €3.200 van de ‘huurprijs’ bij jou belast als loon.
Partner
Stel dat jouw partner ook eigenaar is van het gebouw, verandert dat de zaken al wat. Is jouw partner immers voor de helft eigenaar van het verhuurde gebouw én is zij/hij geen zaakvoerder/bestuurder in jouw vennootschap, dan moet slechts de helft van de overdreven huur geherkwalificeerd worden.
“Soms kan het echter wél zin hebben om de huurprijs te verhogen. Als het onroerend goed ook deels eigendom is van je partner, die géén bestuurder is in je vennootschap, komt dat deel niet in aanmerking voor herkwalificatie.”
Voorbeeld
Uitgaand van dezelfde gegevens als in het vorige voorbeeld ligt de herkwalificatiegrens maar op €6.400/2 = €3.200. Jouw deel van de huur is dan € 9.600/2 = € 4.800 en de te herkwalificeren huur bedraagt dan slechts €1.600 (€4.800 – 3.200) in plaats van €3.200. Netto heb je dus meer over.
Hulp nodig bij de berekeningen? Neem vrijblijvend contact op met ons.
Acfibota | Accountants & Tax Advisors
